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2023年以来，上海市浦东新区周浦镇党委紧紧聚焦民生“关键小事”，组织成立“周道物语”物业治理议事联席会（以下简称“物事会”），多措并举赋能基层治理，因地制宜定制周浦方案，建强党建引领“红色引擎”，着力打造具有创新性、示范性、可复制可推广的物业治理样板，并量体裁衣推出乡村版物事会，为乡村地区打造独具特色的物业服务模式，一体谋划推进“苗圃变森林”。

一、背景

社区既是社会治理的基本单元，也是主战场。物业服务管理是城市治理的重要一环，关系千家万户，既是群众关注的焦点，也是基层治理的重点，历来是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。随着城市化进程快速推进，大量人口导入周浦镇，更为多元化的社会主体在社区这一交汇点引发出新的诉求和矛盾需要引起重视并加以解决。

周浦镇共有住宅小区181个，总建筑面积979.3万平方米。按产业性质共为3类：高档商品房小区20个（涉及面积317.1万平方米）、老旧小区72个（涉及面积72.5万平方米）、普通商品房及动迁房小区89个（涉及面积589.7万平方米）。按是否封闭分：封闭小区127个，非封闭小区（多为零散点位）54个。181个小区中共有72个老旧小区享受区达标补贴（老旧小区：直管公房、售后房、系统房、91年前动迁房）。物业服务企业情况：我镇在管住宅项目物业管理企业共38家，其中国有企业3家，民营企业35 家。小区物业从业人员约2000人。在管物业企业中，共有6家注册地在周浦镇。已组建党组织的物业服务企业数共13家，共有党员174人。业委会建设情况：符合组建业委会条件的住宅小区有122个，其中117个小区已组建业委会，1个小区正组建中（云汀苑小区）。今年应换届的业委会11个，目前已完成换届4个，7个在进行中。业委会总人数495人，居民区两委班子人员进入业委会交叉任职32人，党小组长进入业委会81人，党员数241人。目前46家业委会已成立党支部，43家业委会成立党的工作小组，另有28家业委会安排党建工作指导员协助开展工作，实现符合条件业委会中党支部或党的工作小组组建率达到100%。

二、主要做法

周浦镇因势而谋、应势而动、乘势而为，以党建领航基层治理创新，切实担当新时代新使命。

（一）强化物业治理“四力”，发挥党建引领优势

通过“周道物语”物事会构建横向联动、纵向延伸的“1+3+X”治理体系（“1”即居村党组织，“3”即居村委会、业委会和物业服务企业，“X”即区域化党建联建单位、群团组织及居村民志愿者等多元力量），建立沟通联络、双向服务、项目化推荐等工作制度，强化“四力”，谱写物业治理新篇章，跑出基层治理“加速度”。强化制度设计“原动力”。推出《周浦镇推动党建引领住宅小区业主委员会规范化建设的行动方案》《周浦镇推进农村物业服务的工作方案》等系列文件，完善党建引领物业治理制度规范。强化组织运行“驱动力”。设立工作组，建成多元参与的协商议事机制。擦亮“周道物语”物事会品牌，发挥组织优势，推动组建“邻里志愿者服务队”等自治队伍，建立“多方联动、民意征集、矛盾调处”的工作机制，协同破解物业治理难点问题。强化资源整合“催化力”。通过整合驻区单位、群团组织等各类资源，开展业委会规范化管理、物业服务等赋能培训，为居住小区综合治理难题提供“个性化”解决方案，放大“党建+服务”集群效应。强化农村物业“新动力”。打造周浦特色“1234”农村物业服务模式，即“一个目标、两种类型、三驾马车、四个机制”，在棋杆村和周南村分别推广试行保留村和非保留村农村物业相关工作，分别形成了“棋管家”“圆周π”等物业服务管家品牌，为进一步积累经验、优化方案提供了有益实践，2024年将实现辖区农村物业全覆盖，统筹城乡一体推进。

（二）统筹集成“三同”合力，凝心聚魂起势破题

充分开发物事会功能，完善“1+3+X”治理体系，通过议事例会、物事沙龙、巡回指导等方式开展日常事务交流、协商解决相关问题，联动物业治理力量，发挥各方合力，实现同频共振。“三驾马车”同向发力。以物事会为依托，大力推动“两委”班子成员、党小组长通过法定程序进入业委会，全镇现有业委会委员495人，其中交叉任职113人，助力业委会工作。建立居民区党组织听取居委会、业委会和物业服务企业工作汇报机制，聚焦重大事项决策，落实“四位一体”协商议事机制，推动明天华城小区电梯维修降本增效。“三支队伍”同题共答。以物事会为载体，发挥党建引领的组织优势，落实党员报到机制，凝聚基层治理多元力量。组建邻里志愿者服务队，强化楼组党建；鼓励基层党组织成立由党员骨干和志愿者组成的物业监督管理小组，督促物业服务企业和业委会开展宣传、服务与管理，强化协作配合，实现信息互通；探索建立项目化专家智囊团，转化智力资源优势，提升小区物业管理水平。“三种机制”同步推进。以物事会为纽带，健全居民区党组织领导下的居民自治、民主协商、群团带动和社会参与的多方联动运行机制。一是“叫得动”的多方联动机制。持续推动党建“小网格”和管理“大数据”深度融合，凝聚基层治理强大合力。二是“管得宽”的民意征集机制。建立常态化社情民意征集机制，通过业委接待等多种渠道征集民意，对居民诉求强烈的实际困难和矛盾纠纷，都要管。三是“谈得拢”的矛盾调处机制。探索建立“物业纠纷调解支持平台”，构建人民调解员等多元力量参与的“微调解”模式，将矛盾化解在居民区，建设周浦新“枫”景。

（三）协同谋划“加除乘”，健全机制长效赋能

党建引领物业治理是加强和改善社区治理的重要抓手，周浦镇党委在推进过程中区分不同类型小区和不同物业服务企业，坚持边推进边总结，推动“苗圃变森林”。“加”码蓄势，提升服务能级。在业委会党支部或党的工作小组全覆盖的基础上，主动探索与网格治理的深度融合，激发品牌辐射效应。一方面，吸纳业委会和物业服务企业的党员负责人兼任微网格长，明确微网格的物业专员，将物业管理的触角延伸到每家每户。另一方面，用好议事协商机制，开展交流分析，推动案例使用和场景转化。推进部分零散小区进行物业管理区域合并，缓解因小区体量小、物业费少导致物业服务质量下降的矛盾。“除”忧增彩，促进物业管理。一方面，依托自治金等载体发挥小额基金支点作用，提升解决物管问题的自身能力，构建社区治理共同体。另一方面，总结御沁园试点中涌现的“啄木鸟”“智囊团”成功经验，引导社会力量，对物业费收缴率提升、物业费调价等难点，提供专业的政策解读及问题化解指引。推动形成“质价相符、按质论价”的物业服务价格机制。做好评估和满意度实效跟踪工作。“乘”势赋能，回应群众期盼。一方面，推出“+党建”“+家政”“+民政”服务项目，更好地满足群众在家政服务、养老托育等方面的需求，构建高品质、多样化的15分钟社区生活圈。另一方面，跳出物业管理看全方位社会治理，融入党员骨干和治理骨干的双向挖掘培养，融入居村干部的激励评优，融入“三个圈层”建设等目标任务，推动基层治理现代化和民生服务双双提质增效，展现引领区的工作实效。

三、取得成效

（一）发挥“统”的力量，基层党组织政治功能和组织功能全面提升

政治功能不断强化。镇党委以开展主题教育为契机，把学习宣传贯彻党的创新理论作为首要政治任务，依托“微党课”“醴润讲习堂”等平台精准谋划部署、分级分类推动，教育引领居民区业委会、物业服务企业等各类组织和广大群众自觉贯彻党的主张，确保物业治理始终沿着正确方向健康发展。组织功能发挥实效。镇党委依托物事会平台，积极组织开展物业行业联组学习，成员单位之间相互交流党员骨干先锋模范事迹，主动分享“便民驿站”“半小时回应机制”“特殊人群关爱服务”等优秀经验和特色做法。以“组织力”撬动物业治理，营造物业服务企业从“单打独斗”到“抱团发展”的良好氛围。

（二）激活“聚”的机制，党建引领多元力量协同发展

全面激活物事会议事协商制度、信息公开制度、民意征集机制和联动处置机制。社区力量“动起来”。在职党员、居民骨干发挥带头作用，组建由律师、建造师、金融从业者等能人达人组成的“停车管理顾问小组”“小区微更新顾问小组”智囊团，强化居民在“大家的事大家议”中树立家园意识，推动基层治理从“孤掌难鸣”转向“众擎易举”。多元力量“聚起来”。一方面，以行业党建为抓手加强横向交流，群团组织联合举办“周道杯”职业技能大比武、“木兰学院”系列活动等，增强物业从业人员归属感和幸福感。另一方面，社区党委、居民区党组织和新就业群体等各类社会主体通过物事会平台共商共议、难题共解、实事共办，化解了“外卖助动车如何规范进入住宅小区”“临近地铁站小区机动车停车难”等多起物业治理矛盾。

（三）用好“实”的导向，党建赋能物业治理持续优化

居民区党组织核心领导作用凸显。持续发挥居村党组织党的领导在基层的战斗堡垒作用，实现对物业服务企业、业主委员会等各类主体的政治引领。完善居民区党组织、居委会、业委会和物业服务企业共同参与的“四位一体”协商会议制度，议题由党组织把关、过程由党组织牵头、结果由党组织督办，重大事项应以书面或会议的形式向居民区党组织通报。党领导物业治理的能力显著提升。物业治理正由“各自为政”转变为“协同作战”。物业治理路径逐渐清晰。充分调动激发各类社会主体在物业治理中的专业优势，把“多股线”拧成“一股绳”，把工作有效渗透到物业治理工作中去，协调带动各类基层组织实现功能互补、良性互动。推动各类基层党组织以服务群众、改善民生为出发点和落脚点，实现基层党建与物业服务深度融合，打造“物业治理共同体”，为民生疏堵、促治理增效。

四、经验启示

（一）固本强基，要在强化物业治理党的领导上下实功

强化党对物业行业的领导。建立健全党组织属地为主、行业为辅的双重管理机制，物业行业党委会同街道社区党组织全面摸清物业服务企业底数，采取单独组建、区域联建、行业统建等方式，推动符合条件的物业企业和物业项目建立党组织，努力实现应建尽建；注重在物业服务企业中发展党员，引导物业服务企业优先招聘党员员工。强化党对业委会的领导。研究制定业主大会和业委会指导规则、管理规约、议事规则等示范文本，出台街道社区党组织推荐人选、审核把关的具体办法。加强对业委会组建和换届工作的组织领导，强化对业委会人选把关。将党组织建立情况和党员比例纳入业委会备案要求，积极推动符合条件的业委会成立党支部或党小组。业委会根据业主大会授权决定重大事项前，主动向社区党组织报告。强化党对队伍建设的领导。实施“班长工程”，不断优化居村党组织带头人队伍建设；建立后备干部库，深度挖掘和培育优秀青年人才。探索物业治理现场教学模式，开阔居村干部学识、增长才干、提升素质，做群众认可的基层头雁。着力推动居村减负，让党员干部“轻装上阵”，鼓励和支持党员干部在重点工作、攻坚项目、一线任务中挑重担、打头阵、当先锋。

（二）守正创新，要在提升物业治理凝聚力上出实招

自治强基，提升物业治理能力。在居村党组织引领下，充分发挥居村“两代表”作用，建立健全“三重一大”“四议两公开”等各类民主议事协商机制，推动物业治理共治共享。加大“红色”业委会建设，以业委会规范履职将“居民想要的”和“小区要做的”相结合，以居民看得见、感受得到的变化吸引其主动参与基层自治、自觉转化为“自我服务者”，从而实现党建引领更有力、社区服务更暖心、小区管理更高效的目标。共治赋能，激发物业治理活力。加快条块融合，通过探索“居村吹哨、部门报到”响应机制、加大各类资源下沉力度等措施，为基层治理答疑解惑、强基赋能。以“周道物语”物事会为支撑，复制并推广相关经验模式，聚焦物业治理难题堵点，动员整合各方资源力量共同参与，以项目化形式解决真问题、真需求，形成上下贯通、多元融合的共治格局。

（三）惠民利民，要在提升物业治理服务力求实效

注重阵地成链，全力营造“不打烊”服务。结合“15分钟社区生活圈”建设要求，进一步夯实居村党群服务站阵地体系功能建设，通过聚资源、融力量、拓服务，把家门口的“红色阵地”打造成为党领导物业治理的坚强阵地和服务党员群众的温馨家园。同时，鼓励物业服务企业、住宅小区业主委员等服务主体推出党员先锋岗，为小区居民提供优质的物业服务。注重品牌培优，倾力锻造“矩阵式”服务。用好红色、文化、服务等优势资源，加强规划指导，培树一批特色鲜明、内涵丰富、要素多元的物业治理党建工作品牌；加强试点项目示范引领和辐射带动作用，放大党建品牌磁场效应。深化“一支部一实事”、党员先锋等系列活动，持续推动群团、民政、法律、文化、就业创业等资源“组团”下沉，将社会治理和服务中心向基层下移，更好地服务基层、服务群众、服务发展。